mai 3, 2025 Blog 8 min de lecture

Obligation Isolation Thermique en Copropriété : Tout Savoir sur l’Isolation Extérieure d’Immeuble

L’isolation thermique des bâtiments représente aujourd’hui un enjeu majeur pour réduire la consommation énergétique en France. Face au défi climatique, le législateur a progressivement renforcé les obligations qui pèsent sur les copropriétés en matière d’isolation, notamment pour les façades extérieures des immeubles. Cet article vous présente les principales obligations d’isolation thermique pour les copropriétés, les cas où l’isolation devient obligatoire lors de travaux, ainsi que les dérogations possibles. Vous découvrirez également les avantages concrets de l’isolation extérieure et comment lancer un projet de rénovation énergétique dans votre immeuble.

L’essentiel à retenir

Obligation légale : Isolation obligatoire des murs lors d’un ravalement de façade concernant plus de 50% de la surface (travaux embarqués)
Objectif national : 100% de bâtiments basse consommation (BBC) d’ici 2050 selon la loi de transition énergétique de 2015
Économies : 3 280 kWh/an en moyenne suite aux travaux d’isolation en habitat collectif
Sanctions : Interdiction progressive de louer les passoires thermiques (logements G en 2025, F en 2028, E en 2034)
Dérogations : Exemption possible pour les bâtiments historiques, les façades en matériaux sensibles ou si le retour sur investissement dépasse 10 ans

L’isolation thermique, une priorité nationale

Le secteur du bâtiment représente une part considérable de la consommation énergétique française. C’est pourquoi le gouvernement a fait de l’isolation thermique une priorité absolue. La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte de 2015 a fixé un objectif ambitieux : 100% de bâtiments basse consommation (BBC) en France d’ici 2050. Cela correspond à des immeubles classés A ou B sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), avec une consommation inférieure à 110 kWh/m²/an.

Pour les copropriétés, cet objectif se traduit par une pression croissante pour entreprendre des travaux d’isolation, notamment au niveau des façades extérieures. Même si aucune loi n’impose directement l’isolation de tous les bâtiments existants, de nombreuses mesures incitatives et contraintes poussent désormais les copropriétaires à lancer ce type de chantier.

Les cas où l’isolation thermique devient obligatoire en copropriété

La réglementation prévoit plusieurs situations où l’isolation devient obligatoire pour les copropriétés. Ces obligations s’appliquent principalement dans le cadre de ce qu’on appelle les ‘travaux embarqués’.

Le ravalement de façade important

Premier cas de figure : lorsque la copropriété décide de procéder à un ravalement de façade qualifié d’important (touchant plus de 50% de la surface de la façade), elle est désormais obligée d’y associer des travaux d’isolation thermique. Cette mesure concerne principalement l’isolation par l’extérieur (ITE), technique particulièrement efficace pour les immeubles collectifs car elle permet de traiter les ponts thermiques et d’améliorer significativement la performance énergétique du bâtiment sans réduire la surface habitable.

La réfection de toiture

Deuxième cas : lors d’une réfection de toiture concernant plus de 50% de la surface, la copropriété doit obligatoirement procéder à son isolation thermique. Cette obligation s’applique que la toiture soit plate ou en pente, et peut prendre différentes formes selon la configuration du bâtiment (isolation des combles perdus, isolation sous rampants, etc.).

L’aménagement de locaux en surfaces habitables

Troisième situation : lorsqu’un copropriétaire ou la copropriété souhaite transformer un local non chauffé (garage, buanderie, combles…) en surface habitable, l’isolation thermique devient obligatoire si la surface créée est supérieure ou égale à 5 m².

Dans tous ces cas, les travaux d’isolation doivent respecter des valeurs minimales de résistance thermique qui varient selon la zone climatique où se situe la copropriété (H1, H2 ou H3).

Les dérogations possibles à l’obligation d’isolation

Le législateur a prévu 5 principales dérogations à ces obligations d’isolation :

Lorsque les travaux d’isolation présentent un risque pour la structure du bâti (à prouver par le maître d’ouvrage)
Si les travaux altèrent l’aspect extérieur d’un site patrimonial remarquable ou les abords d’un monument historique
Pour les bâtiments servant de lieux de culte ou les constructions provisoires (prévues pour moins de 2 ans)
Pour les immeubles non chauffés ou lorsque le retour sur investissement des travaux dépasse 10 ans
Lorsque le ravalement concerne une façade comportant des matériaux sensibles à l’humidité (pierre, terre crue, bois, enduit à la chaux)

Les nouvelles obligations pour les passoires thermiques

La loi Climat et résilience, adoptée en 2021, a introduit de nouvelles contraintes qui touchent indirectement les copropriétés. Ces mesures visent principalement les propriétaires bailleurs, mais elles ont un impact significatif sur la décision d’engager des travaux d’isolation en copropriété.

Un calendrier progressif d’interdiction de location

Le calendrier est le suivant :

Depuis 2022 : Gel des loyers pour les biens classés F ou G
Depuis janvier 2023 : Interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (considérés comme habitat indécent)
À partir de 2025 : Tous les logements classés G deviendront interdits à la location
En 2028 : Les logements classés F seront également interdits à la location
En 2034 : L’interdiction s’étendra aux biens classés E

Ces mesures créent une forte pression sur les copropriétés comportant de nombreux propriétaires bailleurs. Pour éviter de voir leurs biens devenir inlouables, ces derniers sont incités à voter en faveur de travaux d’isolation thermique, notamment l’isolation extérieure d’immeuble.

Pourquoi isoler une copropriété par l’extérieur ?

Au-delà des obligations légales, l’isolation thermique des copropriétés, particulièrement l’isolation par l’extérieur, présente de nombreux avantages concrets.

Réduction des charges et amélioration du confort

L’isolation par l’extérieur d’un immeuble permet de réduire considérablement les déperditions thermiques. Selon le ministère de la Transition écologique, l’économie d’énergie moyenne obtenue suite à des travaux d’isolation en habitat collectif s’élève à 3 280 kWh/an. Pour comparaison, un appartement de 75 m² consomme en moyenne 9 800 kWh/an pour le chauffage et l’eau chaude.

Cette réduction de la consommation énergétique se traduit par une baisse sensible des charges pour l’ensemble de la copropriété. De plus, l’isolation extérieure améliore significativement le confort thermique des logements, qui deviennent moins sensibles aux variations climatiques. Elle apporte également un meilleur confort acoustique en atténuant les bruits extérieurs.

Augmentation de la valeur immobilière

L’isolation d’une copropriété engendre une véritable plus-value immobilière, ce qu’on appelle la ‘valeur verte’ d’un logement. Selon une étude des Notaires de France, un appartement de classe A ou B dans le Grand Est est valorisé 13% plus cher qu’un bien équivalent de classe D. À l’inverse, les appartements classés F ou G se vendent 6% moins cher que ceux de classe D.

Avec l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques, ce phénomène s’accentue : les biens énergivores trouvent de moins en moins d’acquéreurs, tandis que les logements bien isolés gagnent en attractivité.

Comment lancer un projet d’isolation extérieure en copropriété ?

Pour mettre en œuvre un projet d’isolation thermique par l’extérieur dans votre copropriété, deux approches sont possibles :

Vote de travaux d’isolation spécifiques

La copropriété peut voter la réalisation de travaux d’isolation seule ou dans le cadre de travaux embarqués lors d’une assemblée générale. Ce vote requiert la majorité absolue des copropriétaires (article 25 de la loi de 1965). Cette approche est adaptée lorsque les besoins sont clairement identifiés et que l’isolation constitue la priorité.

Démarche globale avec audit énergétique

La seconde approche, plus complète et recommandée, consiste à réaliser d’abord un audit énergétique global de la copropriété. Cet audit permet d’identifier précisément les points faibles du bâtiment et de planifier un bouquet de travaux cohérent, incluant l’isolation des façades extérieures. Cette démarche présente l’avantage de garantir une meilleure efficacité du projet et de rendre les travaux éligibles à davantage d’aides financières, notamment MaPrimeRénov’ Copropriété.

L’audit énergétique est désormais obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots, et sera progressivement étendu aux copropriétés plus petites. Il constitue la première étape d’un plan pluriannuel de travaux que les copropriétés doivent progressivement mettre en place.

Conclusion : l’isolation extérieure, un investissement d’avenir pour les copropriétés

L’isolation thermique des copropriétés, et particulièrement l’isolation par l’extérieur des immeubles, est devenue un enjeu majeur face aux obligations légales croissantes et aux défis énergétiques. Si elle représente un investissement initial important, cette démarche génère des économies substantielles à moyen et long terme, tout en améliorant le confort des occupants et la valeur patrimoniale du bâtiment.

Face au durcissement progressif de la réglementation et à l’interdiction à venir de louer les logements énergivores, les copropriétés ont tout intérêt à anticiper ces obligations en engageant dès maintenant une réflexion sur leurs besoins en isolation thermique. L’audit énergétique constitue la première étape indispensable pour identifier les priorités et construire un projet de rénovation cohérent et efficace.