Location Courte Durée : Réglementation et Fonctionnement en 2025
La location courte durée est devenue une option très prisée pour les propriétaires souhaitant rentabiliser leur bien immobilier. Que ce soit pour quelques jours ou quelques mois, ce type de location offre une flexibilité appréciable tant pour les propriétaires que pour les locataires. Mais comment fonctionne exactement la location courte durée en 2025 ? Quelles sont les règles à respecter ? Quels statuts et régimes fiscaux choisir ? Cet article vous présente tout ce que vous devez savoir pour vous lancer sereinement dans l’aventure de la location temporaire, en respectant la législation en vigueur.
Pas le temps de tout lire ?
- Définition : Location d’un logement meublé pour une période de quelques nuits à 90 jours maximum (renouvelables), destinée aux touristes ou professionnels en déplacement
- Statuts : Choix entre LMNP (revenus < 23 000 €) et LMP (revenus > 23 000 € et > 50% des revenus totaux)
- Fiscalité : Option entre régime micro-BIC (abattement de 50% jusqu’à 72 500 €) ou régime réel (déduction des charges réelles)
- Réglementation : Limitation à 120 jours par an pour les résidences principales dans certaines villes, autorisation nécessaire pour les résidences secondaires
- Amendes : Jusqu’à 10 000 € en cas de non-respect des règles (absence d’enregistrement, dépassement du quota)
Qu’est-ce que la location courte durée ?
La location courte durée correspond à la mise en location d’un logement meublé pour une période limitée, allant de quelques nuits à quelques mois. Ce type de location s’adresse principalement aux touristes, aux professionnels en déplacement ou aux personnes en période de transition (travaux, déménagement, etc.). L’essentiel à comprendre est que ce logement ne constitue pas le domicile principal du locataire.
Dans les grandes villes touristiques comme Paris, Lyon ou Marseille, la location courte durée connaît un véritable essor, notamment grâce à des plateformes comme Airbnb ou Booking qui facilitent la mise en relation entre propriétaires et locataires. La durée maximale pour ce type de location est généralement de 90 jours, au-delà desquels on bascule vers un autre régime, celui de la location au mois.
Les différents types de locations courtes durées
Il existe plusieurs formules de location courte durée, chacune adaptée à des besoins spécifiques :
- La location saisonnière : idéale pour les vacanciers, elle dure généralement quelques jours à quelques semaines
- Le bail mobilité : destiné aux personnes en formation ou en déplacement professionnel, avec une durée de 1 à 10 mois non renouvelable
- La location transitoire : pour les personnes entre deux logements, en attente de travaux ou en période de transition
Dans tous les cas, le logement doit être meublé et prêt à accueillir le locataire dans des conditions optimales d’habitabilité. Cela implique de fournir tous les équipements essentiels : literie, cuisine équipée, sanitaires fonctionnels, etc. L’optimisation de l’espace dans votre appartement est d’ailleurs un facteur important pour attirer les locataires.
Les statuts juridiques pour la location courte durée
Avant de vous lancer dans la location courte durée, vous devez choisir un statut juridique adapté à votre situation. Ce choix aura des implications importantes sur votre fiscalité et vos obligations légales.
Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est le plus courant pour les propriétaires qui se lancent dans la location courte durée. Ce statut s’applique si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou 50 % de vos revenus totaux. Il offre plusieurs avantages fiscaux, notamment la possibilité d’amortir le bien et de déduire certaines charges selon le régime fiscal choisi.
Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % de vos revenus globaux, vous devez opter pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel. Ce statut implique une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et vous soumet à des obligations comptables plus strictes. En contrepartie, il offre des avantages fiscaux importants, comme la possibilité de déduire les déficits de vos autres revenus.
À noter : Le choix entre ces deux statuts doit être mûrement réfléchi et idéalement discuté avec un expert-comptable, car il a des implications significatives sur votre fiscalité à long terme.
Les régimes fiscaux pour la location courte durée
La fiscalité est un aspect crucial de la location courte durée. Deux régimes principaux s’offrent à vous, chacun avec ses avantages et inconvénients.
Le régime micro-BIC : simplicité avant tout
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est souvent privilégié par les petits propriétaires pour sa simplicité administrative. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 500 € par an, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus bruts. Ce régime est particulièrement avantageux si vous avez peu de charges réelles (pas de gros travaux, peu ou pas d’intérêts d’emprunt).
Exemple concret : Si vous percevez 20 000 € de loyers dans l’année, vous serez imposable sur seulement 10 000 € (après l’abattement de 50 %). En supposant une tranche marginale d’imposition (TMI) de 14 %, vous paierez :
- Au titre des prélèvements sociaux : 10 000 € × 17,2 % = 1 720 €
- Au titre de l’impôt sur le revenu : 10 000 € × 14 % = 1 400 €
- Soit un total de 3 120 € d’impôts
Le régime réel : optimisation fiscale maximale
Le régime réel est plus complexe mais peut s’avérer bien plus avantageux si vous avez des charges importantes liées à votre investissement locatif. Avec ce régime, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, amortissements, etc. Il n’y a pas de plafond de revenus pour y accéder.
Bien que ce régime nécessite une comptabilité plus rigoureuse, il peut permettre de réaliser d’importantes économies fiscales, surtout si vous avez réalisé des travaux importants ou si vous remboursez un prêt immobilier.
Exemple pratique : Imaginons que vous louez un appartement en courte durée avec un revenu annuel de 30 000 €. Vous payez 5 000 € d’intérêts d’emprunt, avez réalisé 10 000 € de travaux, et dépensez 3 000 € en charges diverses (assurances, frais de gestion, etc.). En régime réel, vous pourrez déduire 18 000 € de charges et ne serez imposé que sur 12 000 €, contre 15 000 € en micro-BIC.
Bon à savoir : Si vous optez pour le régime réel, il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable. Ses honoraires seront d’ailleurs déductibles de vos revenus locatifs !
Réglementation de la location courte durée
La location courte durée est soumise à une réglementation stricte, qui varie selon les villes et le type de bien (résidence principale ou secondaire).
Résidence principale : la règle des 120 jours
Si vous souhaitez louer votre résidence principale en courte durée, sachez que dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, vous êtes limité à 120 jours par an. Cette restriction a été mise en place pour éviter que trop de logements ne soient soustraits du marché locatif traditionnel au profit du tourisme.
Pour louer votre résidence principale (celle où vous habitez au moins 8 mois par an), vous devez :
- Enregistrer votre logement auprès de la mairie (dans les villes concernées)
- Obtenir un numéro d’enregistrement à faire figurer sur toutes vos annonces
- Respecter la limite de 120 jours de location par an
- Collecter et reverser la taxe de séjour aux autorités locales
Résidence secondaire : autorisation obligatoire
Pour une résidence secondaire, les règles sont plus strictes. Dans de nombreuses villes (notamment celles de plus de 200 000 habitants et en zone tendue), vous devez demander une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie avant de pouvoir proposer votre bien en location courte durée.
Dans certaines communes comme Paris, cette autorisation s’accompagne d’une obligation de compensation immobilière. En clair, vous devez transformer un local commercial équivalent en logement d’habitation pour compenser le logement que vous soustrayez du parc résidentiel. Cette mesure, très contraignante, vise à préserver l’offre de logements pour les habitants permanents.
Le tableau des diagnostics obligatoires pour la location s’applique également à la location courte durée, ne l’oubliez pas dans vos démarches administratives.
Les sanctions en cas de non-respect
Les sanctions pour non-respect de la réglementation se sont considérablement durcies ces dernières années, notamment depuis la loi ELAN de novembre 2018 :
- Amende jusqu’à 5 000 € en cas d’absence d’enregistrement du logement
- Amende jusqu’à 10 000 € en cas de dépassement du quota de 120 jours
- Amende jusqu’à 50 000 € pour les plateformes qui ne bloquent pas les annonces en infraction
Attention : Les contrôles sont de plus en plus fréquents et les municipalités disposent d’outils informatiques pour détecter les logements en infraction.
Comment mettre un bien en location courte durée ?
Vous êtes décidé à vous lancer ? Voici les étapes à suivre pour mettre votre logement en location courte durée :
Les démarches administratives essentielles
- Vérifiez le règlement de copropriété : Assurez-vous qu’il n’interdit pas expressément la location courte durée
- Enregistrez votre logement auprès de la mairie si vous êtes dans une ville concernée
- Demandez une autorisation de changement d’usage si nécessaire (résidence secondaire)
- Souscrivez une assurance adaptée : Une assurance propriétaire non-occupant (PNO) est souvent nécessaire
- Déclarez votre activité aux services fiscaux et choisissez votre régime fiscal
La gestion pratique de votre location
Une fois les aspects administratifs réglés, vous devez organiser la gestion quotidienne de votre location :
- Préparez votre logement : Équipez-le convenablement pour qu’il soit fonctionnel et attractif
- Créez des annonces attrayantes avec des photos de qualité et des descriptions précises
- Fixez vos tarifs en fonction de la saison, de la demande et des prix du marché local
- Organisez l’accueil des locataires : remise des clés, état des lieux, etc.
- Prévoyez le ménage entre chaque location pour garantir un logement impeccable
Vous pouvez gérer ces aspects vous-même ou faire appel à une conciergerie spécialisée qui s’occupera de tout contre une commission (généralement entre 20 et 30 % des revenus locatifs).
Foire Aux Questions (FAQ)
Qu’est-ce qu’une location courte durée ?
Une location courte durée est la mise à disposition d’un logement meublé pour une période allant de quelques nuits à quelques mois (généralement moins de 90 jours). Elle s’adresse principalement aux touristes, aux professionnels en déplacement ou aux personnes en transition. Le locataire n’y établit pas sa résidence principale, ce qui distingue ce type de location de la location classique.
Quelle est la durée maximale d’une location courte durée ?
La durée maximale d’une location courte durée est généralement de 90 jours. Au-delà, on bascule dans un autre régime de location. Pour le bail mobilité, spécifiquement destiné aux personnes en formation ou en déplacement professionnel, la durée peut aller de 1 à 10 mois, sans possibilité de renouvellement. Il est important de respecter ces durées pour éviter toute requalification de votre contrat en bail d’habitation classique.
Est-il possible de louer pour une période de 3 mois ?
Oui, il est tout à fait possible de proposer une location pour une période de 3 mois. Cette durée correspond à la limite supérieure de ce qu’on considère généralement comme une location courte durée. Pour ce type de location, vous pouvez utiliser un contrat de location saisonnière ou un bail mobilité si le locataire répond aux critères (étudiant, apprenti, stagiaire, etc.). Dans tous les cas, assurez-vous de bien préciser la durée dans le contrat et de respecter les obligations légales en matière d’état des lieux et d’équipement du logement.
Comment optimiser fiscalement ma location courte durée ?
Pour optimiser fiscalement votre location courte durée, plusieurs stratégies sont possibles :
- Choisir le régime fiscal le plus avantageux selon votre situation (micro-BIC ou réel)
- Conserver toutes les factures de travaux et d’équipement si vous optez pour le régime réel
- Amortir votre bien sur plusieurs années (possible uniquement en régime réel)
- Déduire les intérêts d’emprunt si vous avez financé votre acquisition à crédit
- Faire appel à un expert-comptable pour optimiser votre déclaration fiscale
Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend principalement du montant de vos charges réelles par rapport à l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC. Un calcul préalable est donc indispensable.
